多措并举开源节流，雅居乐“过关”

5月10日，敏捷提交了2021年末的审计年度报告。

报告期内，公司销售额逆势增长0.59%，至1390.1亿元，创历史新高；实现营收730.28亿元，净利润90.98亿元，归属于股东的净利润67.12亿元；毛利率26%。

总体来看，雅居乐核心业务数据稳定，符合行业大趋势。

多业务收获期

目前房地产业务面临挑战，雅居乐持续布局的多元化业务正逐渐迎来收获期，帮助其对冲下行风险。

2021年，雅居乐物业发展确认收入584.02亿元，多元业务收入146.25亿元，后者对收入的贡献提升6.7个百分点至20%。

细分来看，雅居乐多元业务中物业管理业务收入同比增长44.3%至113.3亿元，主要是由于亚生活的持续扩张、收购新中民物业和钟敏物业。该业务的营业利润也同比增长6.6%至18.42亿元。

环保方面，收入增长20.9%至27.67亿元，利润2.77亿元，同比增长20.9%；业务实现收入5.29亿元。

雅居乐集团董事长兼总裁陈卓林表示ldquo我们的lsquo以房地产为导向，多业务协同发展。我们的商业模式继续显示出成效。rdquo

然而，该公司正面临一定的流动性挑战。

去年上半年，雅居乐的三个红线指标都在绿档，但下半年开始现金流收紧。截至年末，公司净负债率为50.8%，剔除预付款后资产负债率为67.1%，均有大幅提升。但在行业的集体压力下，现金与短债之比从上半年的1.18倍下降到0.77倍。

现金流方面，去年年末，雅居乐的现金及银行存款总额为384.2亿元，其中现金及现金等价物为228.03亿元，限制性现金为156.17亿元。

同期雅居乐一年需要偿还的银行贷款及其他贷款为171.45亿元；优先票据69.98亿元；境内公司债、商业地产资产支持证券、资产支持证券、可交换债券54.37亿元。

以多种方式稳定现金流、降低成本和提高效率

ldquo稳定的现金流。雅居乐作为房地产企业常用的关键词，也是在通过资产处置来稳定现金流，保证到期债务的支付。

2021年，雅居乐继续积极盘活资产，向第三方出售多个子公司股权，总对价49.9亿元，销售收入42.6亿元。

今年第一季度，雅居乐还从出售多项物业中收取了约60亿元，第二季度将进一步收取约30亿元。在此期间，雅居乐向海螺创投出售了5家环保公司的股份，并先后向中海出售了广州亚运城项目和3个房地产项目的股份。

雅居乐还表示，如果有必要，将重新出售一些非核心物业和非核心业务，以产生更多现金流。

今年以来，雅居乐一直积极与相关机构沟通，已与银行及第三方贷款人订立多项贷款协议，合计借款约100亿元人民币；并就进一步借入30亿元资产担保贷款进行先期磋商，预计在二季度或三季度完成；现有贷款、新的债务融资和银行贷款也将以可接受的成本展期。

在积极开源的同时，敏捷的管理效率得到了进一步的提升。

去年，雅乐的管理费用下降了23.5%，至40.04亿元，占其总收入的比例也下降了1个百分点，至5.5%。公司称，管理费用减少主要是由于环保项目商誉减值大幅减少95.9%至0.3亿元；改制后，职工薪酬福利支出同比下降19.4%至12.99亿元。

去年8月，敏捷开始了一轮组织架构调整。原房管集团、商业集团、程庚集团合并为地产集团，成立新的大型地产集团，整合拉通的人才和资源。

总体而言，雅居乐稳定现金流的决心非常强烈。该公司在年报中写道，ldquo在获得所需资金之前，不会承诺重大资本支出和土地收购；并将继续寻求其他替代融资和借款，为现有财务责任和未来运营支出分配资金。rdquo

也就是说，雅居乐会在流动性明显好转之前，减少投入，谨慎一步。

这一家叫ldquo华南五虎rdquo其中一家中型房企，正试图在2022年跨越这个ldquo关闭rdquo。